Projeden Konut Almak: Riskler, Hukuki Süreç ve Tapu Alınmadıysa İade Hakkı

Projeden konut almak, özellikle büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde yatırım veya oturum amacıyla tercih edilen bir yöntemdir. İnşaat tamamlanmadan daha uygun fiyatlarla daire satın alma imkânı sunan bu yöntem, doğru yönetildiğinde avantajlı olabilir. Ancak projeden konut satışında ciddi hukuki riskler bulunmaktadır. Özellikle tapu henüz alınmadıysa ve yalnızca sözleşme üzerinden ödeme yapıldıysa, alıcının haklarını bilmesi çok önemlidir.

Bu yazıda; projeden konut almanın hukuki boyutunu, alıcının haklarını, yaşanabilecek sorunları ve tapu alınmadığı durumda iade sürecinin nasıl işlediğini detaylandırıyoruz.

Projeden Konut Satışı Nedir?

Projeden konut satışı; henüz tamamlanmamış, hatta kimi zaman inşaatına dahi başlanmamış bir konutun satış sözleşmesi ile alıcıya taahhüt edilmesidir.
Bu satış türü 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun tarafından düzenlenmiştir ve “Ön Ödemeli Konut Satışı” sayılır.

Sözleşmenin Noterde Yapılması Zorunludur

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri noter huzurunda yapılmak zorundadır. Notersiz yapılan sözleşmeler ileride geçersizlik iddiası doğurabilir.

Projeden Konut Alırken Karşılaşılabilecek Riskler

Projeden konut alırken yalnızca maket, örnek daire ve satış vaadine güvenmek, alıcıyı bazı risklerle karşı karşıya bırakabilir.

RiskAçıklamaMüteahhidin projeyi tamamlamamasıFinansman eksikliği, ruhsat sorunları veya iflas gibi sebeplerle inşaat yarım kalabilir.Teslim süresinin gecikmesiSözleşmede belirtilen teslim tarihi aşılabilir; gecikme tazminatı hakkı doğar.Aynı dairenin birden fazla kişiye satılmasıTapu devri yapılmadığı için alıcı korunmasız kalabilir.Sözleşmede alıcı aleyhine hükümler bulunmasıCezai şart, kesinti, iptal durumunda para iadesinin azaltılması gibi maddeler yük oluşturabilir.

Not: Sözleşme imzalamadan önce mutlaka hukuki inceleme yapılmalıdır.

Tapu Henüz Alınmadıysa İade Mümkün mü?

Evet. Tapu devri yapılmadıysa alıcı hâlâ “tüketici” sayılır ve tüketici hukuku korumasından yararlanır.

Aşağıdaki durumlarda alıcı sözleşmeden dönebilir ve para iadesi talep edebilir:

• Proje sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemişse,

• Konut sözleşmeye aykırı veya eksik yapılmışsa,

• Satıcı yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa,

• Aynı daire başka birine satılmışsa.

Kesinti Yapılmaksızın Tam İade Mümkün

Sözleşmede "iptalde %10 kesinti yapılır" gibi hükümler olsa bile;
Tüketici sözleşmelerinde alıcı aleyhine kesintiler çoğu zaman geçersiz sayılır.

Projeden Konut İade Süreci Nasıl İşler?

1. Noterden ihtarname gönderilir.

2. Zorunlu arabuluculuk süreci işletilir.

3. Anlaşma olmazsa icra takibi veya alacak davası açılarak ödenen tutarlar yasal faizleriyle birlikte talep edilir.

Tapu devri yapılmamışsa süreç genellikle daha hızlı ve daha avantajlı yürür.

Tapu Alındıysa Haklar Tamamen Kaybedilir mi?

Hayır. Tapu alınsa bile:

• Metrekare eksikliği,

• Tavan yüksekliği veya malzeme kalitesi farklılığı,

• Ortak alanların proje dışında yapılması

gibi durumlar ayıplı ifa kapsamındadır.
Bu durumda değer kaybı tazminatı veya bedel indirimi talep edilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Projeden konut alırken şirketin güvenirliğini nasıl kontrol edebilirim?
Ticaret sicil kayıtları, önceki projeler ve ruhsat bilgileri incelenmelidir.

Sözleşmeden dönersem ödediğim tüm parayı geri alabilir miyim?
Çoğu durumda kesinti yapılmaksızın tam iade mümkündür.

Müteahhit teslimi geciktirirse ne yapmalıyım?
Sözleşme ve teslim tarihine göre gecikme tazminatı talep edebilirsiniz.

Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Tüketici uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava öncesi zorunludur.

Sonuç

Projeden konut almak doğru yapıldığında avantajlı bir yatırım olabilir.
Ancak sözleşmenin, firmanın ve tapu durumunun titizlikle incelenmesi kritik öneme sahiptir.
Tapu henüz alınmadıysa, alıcı hukuken çok daha güçlü durumdadır ve iade/ fesih hakkı çoğu zaman mümkündür.