Sözleşme ve Tapudaki Metrekare farkı
Blog gönderi açıklamSözleşmedeki Metrekare ile Tapudaki Metrekare Farklıysa Ne Yapılmalı? (Ayıplı İfa ve Hukuki Haklar)ası.
8/11/20263 min oku
Sözleşmedeki Metrekare ile Tapudaki Metrekare Farklıysa Ne Yapılmalı? (Ayıplı İfa ve Hukuki Haklar)
Gayrimenkul alım-satım süreçlerinde veya topraktan/projeden konut satışlarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, vaat edilen metrekare ile tapu tescilinde ya da fiili kullanımda ortaya çıkan metrekare arasındaki uyuşmazlıktır. Sözleşmede belirtilenden daha küçük bir daire teslim alınması, hukuki açıdan ayıplı ifa (gizli veya açık ayıp) olarak değerlendirilir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamında alıcının bu gibi durumlarda sahip olduğu temel haklar ve izlemesi gereken hukuki yollar bulunmaktadır.
Hukuki Niteliği: Eksik İş mi, Ayıplı İfa mı?
Satıcının veya müteahhidin sözleşmede taahhüt ettiği net/brüt metrekare ile tapu kaydındaki veya fiili kullanımdaki alanın uyuşmaması durumu ayıplı mal/hizmet kapsamına girer.
Brüt / Net Metrekare Farkı: Uygulamada müteahhitler sıklıkla brüt metrekare üzerinden satış yapıp net metrekareyi düşük tutabilmektedir. Ancak sözleşmede açıkça net kullanım alanı belirtilmesine rağmen tapuda/fiiliyatta daha az bir alan teslim edilmişse satıcının hukuki sorumluluğu doğar.
Alıcının Seçimlik Hakları
Metrekare eksikliği nedeniyle mağdur olan alıcı, Türk Borçlar Kanunu m. 227 ve Tüketici Kanunu m. 11 uyarınca aşağıdaki seçimlik haklara sahiptir:
Sözleşmeden Dönme (Satışın İptali): Eksiklik taşınmazın kullanım amacını önemli ölçüde engelliyorsa veya alıcıdan bu haliyle kabul etmesi beklenemeyecek düzeydeyse, alıcı sözleşmeyi feshedip ödediği bedelin iadesini (faiziyle birlikte) talep edebilir.
Satış Bedelinden İndirim (Tazminat / Eksik Metrekare Bedeli): Alıcı gayrimenkulü elinde tutmak isteyebilir. Bu durumda, eksik olan metrekareye oranla satış bedelinden indirim yapılması (eksik kısmın bedelinin tazminat olarak iadesi) istenebilir.
Ayıpsız Misli ile Değişim: İmkân varsa aynı projede vaat edilen metrekareye uygun başka bir bağımsız bölüm ile değişim talep edilebilir.
Zamanaşımı ve İhbar Süreleri
Hak kaybına uğramamak için kritik olan unsur ayıp ihbarı ve zamanaşımı sürelerine dikkat etmektir:
Durum / Kanunİhbar SüresiZamanaşımı SüresiTüketici İşlemleri (Müteahhitten Alım)Makul sürede / Öğrenildiği andan itibarenTaşınmaz tesliminden itibaren 5 yıl (Ağır kusur/hile varsa zamanaşımı işlemez)Genel Hükümler (Şahıstan Alım - TBK)Dürüstlük kuralına uygun derhalTaşınmazın devrinden itibaren 2 yıl
Önemli Not: Tapu devri sırasında taşınmazı "mevcut haliyle kabul ettiğinize" dair ihtirazı kayıt koymaksızın imza atmanız, durumun özelliğine göre hak kaybı riski yaratabilir. Bu nedenle devir esnasında veya teslim tutanağında eksik metrekareye dair ihtirazı kayıt düşülmesi hukuki sürecin sağlam yürütülmesi açısından büyük önem taşır.
Ne Yapmalısınız? (Adım Adım Hukuki Yol)
Tespit Yaptırın: Öncelikle bir harita mühendisi veya bilirkişi aracılığıyla gayrimenkulün net ve brüt alanının tespiti yapılmalı, mimari proje ile tapu kayıtları kıyaslanmalıdır.
İhtarname Gönderin: Satıcıya veya yükleniciye (müteahhit) noter kanalıyla ihtarname çekilerek ayıbın bildirildiği ve seçimlik hakkın (bedel indirimi/iptal) kullanılacağı beyan edilmelidir.
Dava Süreci: Talebin karşılanmaması durumunda; tüketici işlemlerinde Tüketici Mahkemesi'nde, genel satışlarda ise Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tazminat veya fesih davası açılmalıdır.
Özocak&Altun Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul hukukundan kaynaklanan metrekare uyuşmazlıkları, eksik/ayıplı ifa davaları ve sözleşme denetimi süreçlerinde profesyonel hukuki destek sunmaktayız.
info@ozocakaltun.av.tr
+90 507 098 9872
© 2025 Her Hakkı Saklıdır
