Taşınmazlarda Garanti Süresi ve Müteahhidin Sorumlulukları

Giriş

Taşınmaz (konut, işyeri, arsa vb.) alım-satımı, taraflar arasında büyük mali sorumluluk ve dikkat gerektiren bir süreçtir. Satış sonrasında taşınmazda ortaya çıkan eksiklikler veya ayıplar, Türk Borçlar Kanunu uyarınca alıcının korunduğu bir alanı ifade eder. Özellikle yeni inşa edilmiş veya inşası devam eden projelerde, garanti süresi ve müteahhidin sorumlulukları büyük önem taşır.

1. Taşınmazda Ayıp Kavramı

Taşınmazlarda ayıp, alıcının taşınmazdan bekleyebileceği niteliklerin eksikliği veya ayıplı olması anlamındadır.

• Açık Ayıplar: Alıcının ilk incelemesiyle fark edebileceği eksiklikler (örn. fayanslarda çatlaklık, boyada renk farklılıkları).

• Gizli Ayıplar: Teslimden sonra, ancak kullanım sürecinde ortaya çıkan eksiklikler (örn. tesisat sorunları, bina temelinde oluşan çatlaklar).

2. Garanti Süresi

Türk Borçlar Kanunu’na göre, taşınmazlarda gizli ayıplara karşı sorumluluk süresi 5 yıl olup, ağır kusurlu veya hileli durumlarda bu süre 20 yıla kadar uzayabilir.

• Alıcının, ayıptan haberdar olduktan sonra makul sürede bildirimde bulunması gerekmektedir.

• Bildirimin yapılmaması halinde, alıcının ayıptan doğan haklarını kaybetme riski doğabilir.

3. Müteahhidin Sorumluluk Alanı

Müteahhit, taşınmazı eksiksiz, amacına ve yapı kurallarına uygun şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Aşağıda belirtilen durumlarda sorumluluk doğar:

• Ayıplı veya eksik imalat,

• Malzeme kalitesine aykırılıklar,

• Proje, imar ve yapı kurallarının ihlali,

• Ağır kusurlu veya hileli üretim.

4. Alıcının Hakları

Ayıplı ifa halinde alıcının tercih edebileceği yasal yollar şunlardır:

• Ayıpsız misli ile değişim,

• Satış bedelinde indirim,

• Ayıpların ücretsiz onarılması,

• Sözleşmeden dönme.

Sonuç

Taşınmazda ayıpla karşılaşılması, alıcının büyük mali ve hukuki risklerle karşı karşıya kalmasına neden olabilir. Ayıptan doğan sorumluluk süresi, bildirim yükümlülüğü ve tercih edilebilecek yasal yollar iyi yönetilmesi gereken bir süreçtir. Bu nedenle, hak kayıplarının yaşanmaması ve sürecin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi için bir avukattan hukuki destek almak önemlidir.