Что делать, если площадь в договоре не совпадает с данными в Тапу? (Ненадлежащее исполнение и права покупателя)
8/11/20261 мин чтение
Что делать, если площадь в договоре не совпадает с данными в Тапу? (Ненадлежащее исполнение и права покупателя)
Одной из наиболее частых проблем при покупке недвижимости или приобретении жилья на этапе строительства является несоответствие между площадью, указанной в договоре купли-продажи, и площадью, зафиксированной в свидетельстве о собственности (tapu) или фактически переданной покупателю. Передача объекта меньшей площади, чем предусмотрено договором, с юридической точки зрения квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательств (ayıplı ifa).
Согласно Турецкому обязательственному кодексу (TBK) и Закону № 6502 «О защите прав потребителей» (TKHK), покупатель в такой ситуации наделен четкими законными правами и юридическими средствами защиты.
Юридическая квалификация: Недостаток товара (услуги)
Если застройщик или продавец передает недвижимость, чистая (net) или общая (brüt) площадь которой меньше заявленной в договоре, это признается товаром/услугой с ненадлежащим качеством (скрытым или явным недостатком).
Разница между Brüt и Net: Застройщики часто указывают в рекламе и предварительных документах общую площадь (brüt), из-за чего фактическая полезная площадь (net) оказывается меньше ожидания. Однако если в договоре четко прописана конкретная полезная площадь, а в Тапу или по факту передается меньшая метраж, продавец несет полную юридическую ответственность.
Права покупателя по закону
Покупатель, столкнувшийся с недостачей квадратных метров, в соответствии со ст. 227 Турецкого обязательного кодекса и ст. 11 Закона о защите прав потребителей имеет право по своему выбору потребовать:
Расторжения договора (Отмены сделки): Если недостача площади существенно препятствует целевому использованию недвижимости или от покупателя нельзя разумно требовать принятия объекта в таком виде, он вправе расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных средств с процентами.
Снижения цены / Компенсации (Возврата стоимости недостающих метров): Если покупатель хочет сохранить недвижимость за собой, он может потребовать соразмерного уменьшения покупной цены пропорционально недостающей площади.
Замены на аналогичный объект без недостатков: При наличии возможности в рамках того же проекта покупатель может потребовать предоставить ему другой объект, полностью соответствующий договорным метрам.
Сроки уведомления и давности
Чтобы не потерять право на защиту, критически важно соблюдать срок уведомления о недостатках и срок исковой давности:
Ситуация / ЗаконодательствоСрок уведомленияСрок исковой давностиСделки с потребителями (Покупка у застройщика)В разумный срок с момента обнаружения5 лет с момента передачи недвижимости (при грубой халатности или обмане срок не применяется)Общие положения (Покупка у физлица - TBK)незамедлительно в соответствии с принципом добросовестности2 года с момента перехода права собственности
Важное примечание: Подписание документов о передаче Тапу без внесения официальной оговорки (ihtirazı kayıt) о несоответствии площади создает риск утраты права на требования. Крайне важно зафиксировать письменную оговорку о недостающих квадратных метрах при оформлении сделки или в акте приема-передачи.
Рекомендуемый порядок действий
Официальная фиксация: Привлеките кадастрового инженера или независимого эксперта для точного замера чистой и общей площади, сравнения их с архитектурным проектом и данными реестра.
Направление претензии: Направьте продавцу или застройщику официальное нотариальное уведомление (ihtarname) с указанием выявленного недостатка и требованием воспользоваться выбранным правом (снижение цены или расторжение).
Судебное разбирательство: В случае отказа удовлетворить требования добровольно, подается иск в Потребительский суд (Tüketici Mahkemesi) — для сделок с застройщиками, или в Гражданский суд первой инстанции (Asliye Hukuk Mahkemesi) — для обычных сделок купли-продажи.
Юридическое бюро Özocak&Altun предоставляет профессиональную правовую помощь и сопровождение в спорах по недвижимости, расхождениях в площади, делах о ненадлежащем исполнении договоров и экспертизе сделок.
info@ozocakaltun.av.tr
© 2025. All rights reserved.
