Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — это двусторонний договор, согласно которому продавец обязуется в будущем продать конкретную недвижимость на заранее согласованных условиях, а покупатель обязуется её купить.

По этому договору:

• Продавец берёт на себя обязательство передать недвижимость в собственность в будущем;

• Покупатель берёт на себя обязательство приобрести её.

Такой договор создаёт взаимные обязательства и порождает относительные права, действующие только между сторонами договора.

Условие действительности: нотариальная форма обязательна

Все договоры, касающиеся передачи права собственности на недвижимость, должны быть заключены в официальной (нотариальной) форме.
Это обязательное требование связано с нормами публичного порядка.

➡️ Предварительный договор купли-продажи недвижимости является действительным только в том случае, если он составлен нотариусом в форме нотариального акта и подписан обеими сторонами.
➡️ Договоры, оформленные в виде простой письменной формы или нотариально удостоверенные, но не составленные нотариусом, не имеют юридической силы.

Можно ли внести договор в земельный реестр (кадастр)?

Да. Действительно оформленный договор можно внести в земельный кадастр (в виде оговорки/отметки).

Что даёт внесение в кадастр:

• Договор приобретает юридическую силу в отношении третьих лиц в течение 5 лет.

• В этот период любые противоречащие договору продажи могут быть оспорены или признаны недействительными.

Какие гарантии предоставляет договор?

Для покупателя:

• Защищает право на приобретение недвижимости.

• Предотвращает возможность продажи объекта третьим лицам.

Для продавца:

• Предоставляет время для устранения обременений (ипотек, арестов и др.).

• Позволяет подготовиться к официальной передаче права собственности.

На что важно обратить внимание

• Предварительный договор не предоставляет права собственности.

• Пока не будет проведена официальная регистрация в земельном кадастре, продавец остаётся законным владельцем.

• Договоры, заключённые без участия нотариуса, не имеют юридической силы.

❗ Распространённые риски и проблемы

Многие агентства недвижимости или строительные компании заключают рассрочные договоры с клиентами, используя простые письменные формы без нотариального заверения. Однако:

• Такие договоры не имеют юридической силы.

• Невозможно принудить продавца передать право собственности по такому договору.

• Невозможно предотвратить продажу недвижимости третьим лицам.

• Единственная возможная защита — это возврат уплаченных сумм на основании норм о неосновательном обогащении.

✅ Рекомендация

Чтобы избежать юридических и финансовых проблем, обязательно проконсультируйтесь с юристом перед подписанием любых документов, касающихся недвижимости.
Не доверяйте договорам, заключённым без нотариального оформления.