Покупка квартиры на этапе строительства: риски, юридические аспекты и право на возврат денег, если право собственности (тапу) ещё не получено

Покупка недвижимости в строящемся проекте стала популярной как среди инвесторов, так и среди тех, кто ищет жильё для личного проживания. Цена на стадии строительства, как правило, ниже, а условия оплаты — более гибкие.

Однако приобретение квартиры до завершения строительства связано с определёнными юридическими и финансовыми рисками.

Если право собственности (тапу) ещё не было оформлено на покупателя, его юридические позиции значительно сильнее, и во многих случаях он имеет право на полный возврат оплаченной суммы.

В этой статье мы рассмотрим правовое регулирование покупки недвижимости по договору долевого участия, возможные риски и порядок расторжения договора с возвратом средств.

Что означает покупка квартиры «по проекту»?

Покупка «по проекту» означает, что квартира:

• ещё не построена или находится на начальном этапе строительства,

• продаётся на основании плана, чертежей или демонстрационной квартиры.

В Турции такие сделки регулируются Законом о защите прав потребителей (№ 6502) и относятся к категории предоплаченных договоров на недвижимость.

Договор должен быть заверен у нотариуса

Предварительный договор купли-продажи обязательно должен быть нотариальным.
В противном случае он может быть признан недействительным или необязывающим.

Основные риски при покупке на этапе строительства

РискОписаниеПроект может быть не завершёнФинансовые трудности, отсутствие разрешений или банкротство застройщика могут остановить строительство.Задержка сдачи объектаПокупатель имеет право на компенсацию за просрочку передачи жилья.Одна и та же квартира продана нескольким покупателямЕсли тапу не было передано, покупатель уязвим.Неудобные условия договора для покупателяШтрафы, удержания и «невозвратные» платежи могут быть скрыты в договоре.

Совет: перед подписанием договор следует проверить у юриста.

Можно ли вернуть деньги, если тапу ещё не было получено?

Да.
Если тапу не было передано, покупатель считается потребителем, и на него распространяются гарантии потребительского законодательства.

Покупатель может расторгнуть договор и потребовать возврат денег, если:

• Застройщик не сдал объект в указанный срок,

• Квартира отличается от условий договора (строительные недостатки),

• Продавец не выполняет свои обязательства,

• Квартира была продана другому лицу.

Часто можно вернуть всю сумму без удержаний

Даже если в договоре указано, например, «удержание 10% при отказе»,
такие пункты часто признаются недействительными, поскольку нарушают права потребителя.

Покупатель может требовать полный возврат суммы плюс проценты.

Как проходит процесс возврата?

1. Отправляется нотариальное уведомление (İhtarname) о расторжении договора.

2. Проводится обязательная стадия потребительской медиации.

3. Если соглашение не достигнуто:

   • подаётся заявление о исполнительном производстве (İcra), или

   • исковое заявление в суд о взыскании оплаченных сумм.

Если тапу не оформлено, процесс обычно проходит быстрее и в пользу покупателя.

Что если тапу уже было оформлено?

Даже после передачи права собственности права покупателя не прекращаются.

Если:

• площадь квартиры меньше заявленной,

• есть строительные и отделочные дефекты,

• проект выполнен не в соответствии с планом,

покупатель может требовать:

• снижения стоимости,

• устранения недостатков,

• или в исключительных случаях — расторжения договора.

FAQ — Часто задаваемые вопросы

Как проверить надёжность застройщика?
Проверяйте торговый реестр, предыдущие проекты, банковские гарантии и разрешительную документацию.

Могу ли я вернуть всю сумму без штрафов?
Во многих случаях — да, полностью и без удержаний.

Обязательно ли обращаться в суд?
Не всегда. Много споров решается на стадии медиации.

Имею ли я право на компенсацию за задержку?
Да, застройщик обязан компенсировать просрочку передачи объекта.

Вывод

Покупка квартиры в строящемся проекте может быть выгодной, если юридическая часть тщательно проверена.
Пока тапу не оформлено, покупатель обладает сильными правами на возврат и защиту своих интересов.