Was ist ein Immobilien-Kaufvorvertrag?

Ein Kaufvorvertrag für Immobilien ist ein zweiseitiger Vertrag, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, eine bestimmte Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt und unter bestimmten Bedingungen zu verkaufen, und der Käufer sich verpflichtet, diese zu kaufen.

Durch diesen Vertrag:

• Verspricht der Verkäufer, die Immobilie zukünftig zu übereignen.

• Verbindet sich der Käufer, die Immobilie zu erwerben.

Diese gegenseitige Verpflichtung schafft relative Rechte, die nur zwischen den Vertragsparteien gelten.

Gültigkeitsvoraussetzung: Notarielle Form ist Pflicht

Für alle Verträge über die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie ist die Beurkundung durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben.
Diese Formerfordernis dient dem öffentlichen Interesse und ist zwingend.

➡️ Ein Kaufvorvertrag ist nur dann rechtswirksam, wenn er vom Notar in Form einer notariellen Urkunde erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet wird.
➡️ Verträge, die nur notariell beglaubigt oder privatschriftlich abgeschlossen werden, sind rechtlich unwirksam.

Kann der Vertrag im Grundbuch eingetragen werden?

Ja. Ein wirksam beurkundeter Kaufvorvertrag kann im Grundbuch vorgemerkt (eingetragen) werden.

Auswirkungen der Eintragung im Grundbuch:

• Die Vormerkung ist fünf Jahre lang gegenüber Dritten wirksam.

• In dieser Zeit können widersprüchliche Verkäufe verhindert oder für unwirksam erklärt werden.

Welche Vorteile bietet der Vertrag den Parteien?

Für den Käufer:

• Schützt das Recht auf Erwerb der Immobilie.

• Verhindert, dass die Immobilie an Dritte verkauft wird.

Für den Verkäufer:

• Gewinnt Zeit, um Hypotheken, Pfändungen oder andere Lasten zu beseitigen.

• Kann sich auf die Eigentumsübertragung vorbereiten.

Wichtige Hinweise

• Der Kaufvorvertrag verleiht kein Eigentumsrecht.

• Solange die Eigentumsübertragung im Grundbuch nicht erfolgt ist, bleibt der Verkäufer rechtlich der Eigentümer.

• Verträge, die nicht beim Notar abgeschlossen wurden, sind rechtlich unwirksam.

❗ Häufige Risiken und Probleme

Viele Immobilienbüros oder Bauträger bieten Ratenzahlungsverkäufe nur mit einfachen, privatschriftlich unterzeichneten Verträgen an. Aber:

• Solche Verträge sind rechtlich nicht verbindlich.

• Sie können den Verkäufer nicht zur Eigentumsübertragung zwingen.

• Sie können den Weiterverkauf der Immobilie an Dritte nicht verhindern.

• Der einzige mögliche Anspruch könnte die Rückforderung des gezahlten Betrags wegen ungerechtfertigter Bereicherung sein.

✅ Empfehlung

Um rechtliche oder finanzielle Nachteile zu vermeiden, sollten Sie jeden Immobilienkauf rechtlich begleiten lassen.
Verlassen Sie sich nicht auf Verträge, die nicht notariell beurkundet wurden.