Was ist zu tun, wenn die Quadratmeterzahl im Vertrag von den Angaben im Grundbuch abweicht? (Mangelhafte Erfüllung und Rechte des Käufers)
8/11/20262 min lesen
Was ist zu tun, wenn die Quadratmeterzahl im Vertrag von den Angaben im Grundbuch abweicht? (Mangelhafte Erfüllung und Rechte des Käufers)
Eines der häufigsten Probleme beim Immobilienkauf oder beim Kauf von Bauprojekten ist die Abweichung zwischen der im Kaufvertrag zugesicherten Quadratmeterzahl und den tatsächlichen Angaben im Grundbuch (tapu) oder der realen Nutzfläche. Die Übergabe einer kleineren als der vertraglich vereinbarten Wohnfläche gilt rechtlich als mangelhafte Erfüllung (ayıplı ifa).
Nach dem Türkischen Obligationenrecht (TBK) und dem Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502 (TKHK) stehen dem Käufer in solchen Fällen eindeutige Rechte und Rechtsbehelfe zu.
Rechtliche Einordnung: Mangelhafte Leistung
Wenn der Bauträger oder Verkäufer eine Immobilie übergibt, deren Netto- oder Bruttofläche unter der vertraglich vereinbarten Fläche liegt, handelt es sich rechtlich um eine mangelhafte Ware/Dienstleistung.
Brutto- vs. Nettofläche: Bauträger werben häufig mit der Bruttofläche, wodurch die tatsächliche Nettonutzfläche oft geringer ausfällt. Ist im Vertrag jedoch eine konkrete Nettofläche ausdrücklich zugesichert und fällt diese im Grundbuch oder in der Praxis kleiner aus, haftet der Verkäufer für diesen Mangel.
Wahlrechte des Käufers
Ein von einer Flächendefizit betroffener Käufer hat gemäß Art. 227 des Türkischen Obligationenrechts und Art. 11 des Verbraucherschutzgesetzes folgende Wahlrechte:
Rücktritt vom Vertrag (Rückabwicklung des Kaufs): Beeinträchtigt das Fehlen der Fläche die Nutzung der Immobilie erheblich oder ist dem Käufer die Hinnahme in diesem Zustand unzumutbar, kann er vom Vertrag zurücktreten und die Rückzahlung des Kaufpreises nebst Zinsen verlangen.
Minderung des Kaufpreises (Entschädigung für fehlende Quadratmeter): Möchte der Käufer die Immobilie behalten, kann er eine verhältnismäßige Minderung des Kaufpreises entsprechend den fehlenden Quadratmetern verlangen.
Ersatzlieferung einer mangelfreien Immobilie: Sofern im selben Projekt möglich, kann der Austausch gegen eine vertragskonforme Einheit verlangt werden.
Fristen und Verjährung
Um Rechtsverluste zu vermeiden, müssen Rügefristen und Verjährungsfristen strikt eingehalten werden:
Situation / GesetzRügefristVerjährungsfristVerbrauchergeschäfte (Kauf vom Bauträger)In angemessener Frist ab Kenntnisnahme5 Jahre ab Übergabe der Immobilie (keine Verjährung bei grober Fahrlässigkeit oder Arglist)Allgemeine Bestimmungen (Kauf von Privatperson - TBK)Unverzüglich nach Treu und Glauben2 Jahre ab Eigentumsübertragung
Wichtiger Hinweis: Wer bei der Eigentumsübertragung im Grundbuchamt Unterlagen ohne schriftlichen Vorbehalt (ihtirazı kayıt) hinsichtlich der Flächenabweichung unterzeichnet, riskiert den Verlust seiner Rechte. Ein Vorbehalt sollte sowohl im Übergabeprotokoll als auch bei der Übertragung ausdrücklich vermerkt werden.
Empfohlene rechtliche Schritte
Offizielle Feststellung: Lassen Sie die Netto- und Bruttofläche durch einen Vermessungsingenieur oder Sachverständigen prüfen und mit den Bauplänen sowie den Grundbuchdaten vergleichen.
Mangelrüge per Notar: Senden Sie eine notarische Mitteilung (ihtarname) an den Verkäufer oder Bauträger, in der Sie den Mangel anzeigen und Ihr gewähltes Recht (Minderung oder Rücktritt) geltend machen.
Gerichtliches Verfahren: WIRD die Forderung nicht erfüllt, kann Klage beim Verbrauchergericht (Tüketici Mahkemesi) oder beim Zivilgericht erster Instanz (Asliye Hukuk Mahkemesi) eingereicht werden.
Die Anwaltskanzlei Özocak&Altun bietet spezialisierte rechtliche Beratung und Vertretung bei Immobilienstreitigkeiten, Abweichungen der Quadratmeterzahl sowie der Prüfung von Kaufverträgen.
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