Wohnungskauf aus einem Bauprojekt: Risiken, rechtliche Schritte und Rücktrittsrecht, wenn noch keine Grundbuchübertragung erfolgt ist

Der Kauf einer Immobilie aus einem noch im Bau befindlichen Projekt ist in Deutschland, wie auch in der Türkei, eine zunehmend beliebte Methode – insbesondere in großen Städten und Küstenregionen. Der Preis ist oft günstiger und die Zahlungspläne sind flexibler.
Gleichzeitig birgt der Kauf einer Immobilie vor Fertigstellung erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken.

Wenn jedoch noch keine Grundbuchübertragung (Tapu) erfolgt ist, befindet sich der Käufer rechtlich in einer stärkeren Position – und in vielen Fällen ist eine vollständige Rückerstattung des Kaufpreises möglich.

In diesem Artikel erklären wir die rechtlichen Grundlagen des Off-Plan-Kaufs, mögliche Risiken, Käuferrechte sowie das Vorgehen zur Vertragsauflösung und Rückerstattung, wenn kein Tapu übertragen wurde.

Was bedeutet „Kauf vom Bauplan“ (Off-Plan-Kauf)?

Ein Kauf „vom Bauplan“ bedeutet, dass die Immobilie:

• noch nicht fertiggestellt,

• möglicherweise noch nicht einmal begonnen wurde
  und ausschließlich anhand von Bauplänen, Visualisierungen oder Musterwohnungen verkauft wird.

In der Türkei wird dieser Kauf nach dem Verbraucherschutzgesetz (Gesetz Nr. 6502) als „Vorausbezahlter Wohnungsvertrag“ geregelt.

Der Vertrag muss notariell beurkundet werden

Solche Kaufverträge müssen beim Notar abgeschlossen werden.
Andernfalls kann der Vertrag später als unwirksam oder anfechtbar gelten.

Typische Risiken beim Kauf aus einem Bauprojekt

RisikoBeschreibungDas Bauprojekt wird nicht fertiggestelltFinanzierungsprobleme, fehlende Genehmigungen oder Insolvenz des Bauträgers können zum Baustopp führen.Verspätete ÜbergabeWird der Übergabetermin nicht eingehalten, hat der Käufer Anspruch auf Verzugsentschädigung.Mehrfachverkauf derselben WohnungOhne Grundbuchübertragung ist der Käufer besonders gefährdet.Benachteiligende VertragsklauselnVertragsstrafen, Stornogebühren oder nicht erstattungsfähige Zahlungen können versteckt sein.

Tipp: Vor Vertragsunterzeichnung sollte der Vertrag von einem Anwalt geprüft werden.

Kann man vom Vertrag zurücktreten, wenn noch kein Tapu übertragen wurde?

Ja.
Wenn die Grundbuchübertragung nicht erfolgt ist, gilt der Käufer weiterhin als Verbraucher und ist gesetzlich besonders geschützt.

Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten und Rückerstattung verlangen, wenn:

• Das Projekt nicht fristgerecht fertiggestellt wird,

• Die Immobilie abweichend vom Vertrag gebaut wird (Mängel),

• Der Verkäufer seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt,

• Die Wohnung mehrmals verkauft wurde.

Oft ist eine vollständige Rückerstattung ohne Abzüge möglich

Selbst wenn im Vertrag z. B. „Stornogebühr 10 %“ steht,
werden solche Klauseln häufig als verbraucherrechtswidrig und somit unwirksam eingestuft.

Der Käufer kann den gesamten gezahlten Betrag inklusive gesetzlicher Zinsen zurückverlangen.

Wie läuft der Rücktritts- und Rückerstattungsprozess ab?

1. Schriftliche Rücktrittserklärung über den Notar (Ihtarname)

2. Pflicht-Schlichtungsverfahren (Mediation)

3. Wenn keine Einigung:

   • Zwangsvollstreckung (İcra) oder

   • Zivilklage zur Rückforderung der Beträge

Solange kein Tapu übertragen wurde, verläuft das Verfahren für den Käufer meist schneller und wesentlich vorteilhafter.

Was passiert, wenn das Tapu bereits übertragen wurde?

Auch nach der Grundbuchübertragung bestehen Rechte.

Wenn die Immobilie:

• weniger Quadratmeter hat als vereinbart,

• Baumängel oder Materialfehler aufweist,

• vom genehmigten Bauplan abweicht,

kann der Käufer folgende Ansprüche geltend machen:

• Minderung (Wertausgleich),

• Nachbesserung,

• oder in schweren Fällen Rückabwicklung des Vertrags.

FAQ – Häufige Fragen

Wie kann ich überprüfen, ob der Bauträger seriös ist?
Handelsregister, frühere Projekte, Bankbürgschaften und Bau-/Genehmigungsunterlagen sollten geprüft werden.

Bekomme ich mein Geld vollständig zurück, wenn ich vor Tapu-Übertragung zurücktrete?
In vielen Fällen ja — vollständig und ohne Abzüge.

Muss ich unbedingt klagen?
Nicht unbedingt. Viele Fälle werden bereits im Mediationsverfahren gelöst.

Kann ich Entschädigung verlangen, wenn die Übergabe verspätet ist?
Ja, Verzugsentschädigung ist in vielen Fällen durchsetzbar.

Fazit

Der Kauf einer Wohnung aus einem Bauprojekt kann eine gute Investition sein, wenn der rechtliche Rahmen sorgfältig geprüft wird.
Solange keine Grundbuchübertragung erfolgt ist, besitzt der Käufer starke Rücktritts- und Erstattungsrechte.